Byggår

Ofta är det stor prisskillnad utifrån byggnadsåret. Men då vi väljer att titta på alla värden för sig (stambyte, driftskostnader, etc) där ändå byggnadsåret kan påverka så ges få poäng för byggnadsåret. Fastigheter som nyligen uppförts har mycket lägre underhåll, inte bara stambyte.

Det finns för- och nackdelar med alla epoker. Här är en genomgång av vad som brukar gälla, grovt indelat.

1800-tal tidigt 1900-tal (sekelskifte ca 1880–1920)

Fördelar

• Hög byggkvalitet, tjocka tegelväggar, vackra detaljer (högt i tak, stuckatur, kakelugnar).
• Ofta attraktivt läge i äldre stadsdelar.
• Hög efterfrågan → ofta högt värde.

Nackdelar

• Kan sakna hiss, modern ventilation, ljudisolering.
• Stambyte (avlopp/vatten) ofta redan gjort – men inte alltid.
• Högre underhållsbehov om det inte renoverats väl.
• Dyrare att renovera varsamt om föreningen är i ett K-märkt hus.

1930–1950-tal

Fördelar

• Robust byggstandard, oftast i tegel, god ljudisolering.
• Bra planlösningar.
• Ofta har stambyte och elrenovering redan gjorts.
• Lägre kvadratmeterpriser än sekelskifte, men fortfarande bra kvalitet.

Nackdelar

• Mindre charm än äldre hus.
• Kan sakna hiss, balkong.
• Lägre energiprestanda än nyproduktion.

1960–1980-tal (Miljonprogrammet m.m.)

Fördelar

• Ofta större bostäder till lägre pris.
• Byggt för funktion – ofta hiss, förråd, tvättstuga m.m.
• Föreningar har ofta redan gjort de stora renoveringarna.

Nackdelar

• Mindre attraktiv arkitektur.
• Kan ha hög energikostnad.
• Område kan påverka värde – vissa miljonprogramsområden har svagare prisutveckling.

1990–2000-tal

Fördelar

• Ofta god standard från början – t.ex. helkaklat badrum, modern planlösning.
• Bättre energiprestanda än äldre hus.
• Mindre renoveringsbehov än så länge.

Nackdelar

• Kvalitet kan variera stort – vissa 90-talshus byggdes snabbt och billigt.
• Föreningar har generellt högre belåning.

Nyproduktion (2010–idag)

Fördelar

• Modern standard: golvvärme, diskmaskin, stora fönster, balkong, ofta hiss.
• Låg energiförbrukning (energisnålt).
• Inga större renoveringar på många år.

Nackdelar

• Ofta mycket hög föreningsbelåning, vilket gör ekonomin känsligare.
• Lägre andrahandsvärde på kort sikt – ofta prispress om många säljer samtidigt.
• Kan sakna “själ” eller “charm”.
• Mindre yteffektiva planlösningar. Många kvadrat går ofta till badrum och hall då bostäderna måste vara tillgänglighetsanpassade, vilket såklart är positivt för de som behöver detta.

Stammar

Stambyten

När man analyserar bostadsrättsföreningars ekonomi så är stambyte ofta den största och mest kostsamma underhållsåtgärden i fastigheter. Ett stambyte görs vanligtvis efter 40–60 år, beroende på rörens skick, material, och hur fastigheten har underhållits. Därför är åldern på stammarna (eller tid sedan senaste stambytet) en mycket viktig riskfaktor.

Relining

Vi ger en lägre poängskala för relining jämfört med stambyte. Relining förlänger visserligen rörens livslängd, men ersätter dem inte fullt ut – och har kortare hållbarhet (ofta 15–25 år beroende på metod och kvalitet).

Antal lägenheter

Föreningens storlek/antal lägenheter påverkar både ekonomisk stabilitet, riskspridning och möjligheter till lån och förhandlingar. Små föreningar (<10 lägenheter) har ofta svårt att få lån till större projekt, medan mycket stora (>200) kan ha andra utmaningar, som sämre överblick, högre administration och svagare gemenskap.

Bostädernas snittstorlek

Snittstorleken på bostäderna i en förening påverkar både:

• Förvaltning och administration (små lägenheter = fler boende per yta = mer slitage, mer administration)
• Energianvändning per lägenhet (större bostäder har ofta lägre energiförbrukning per kvadratmeter)
• Styrelseengagemang och stabilitet (färre smålägenheter = större chans till långsiktigt engagerade medlemmar)

Föreningstyper

Bostadsrättsförening

Bostadsrättsföreningar är totalt dominerande som upplåtelseform på det ägda boendet i flerfamiljshus.

• Regleras av bostadsrättslagen (1991:614) och lagen om ekonomiskaföreningar
• Är en ekonomisk förening där du som köper en lägenhet blir medlem.
• Medlemmarna äger indirekt fastigheten genom föreningen och har bostadsrätt till sin lägenhet.
• Har tydliga krav på årsredovisning, stadgar, styrelsearbete, etc.
• Mer transparent och kontrollerad form, vilket är viktigt t.ex. vid banklån.

Bostadsförening

Generellt sett är bostadsföreningar bättre ekonomiskt än bostadsrättsföreningar. Egentligen är det inte på grund av upplåtelseformen utan för att föreningen är gammal och därför ofta har mycket låg belåning. Vare sig bostadsrättsföreningar eller bostadsföreningar påverkar våra betyg men det är viktigt att kontrollera stadgarna och be din bank kontrollera dessa samt årsredovisningen så de beviljar lån till föreningen.

• En äldre typ av förening, ofta bildad före 1930-talet.
• Regleras av lagen om ekonomiska föreningar, men inte av bostadsrättslagen.
• Också en ekonomisk förening, men den har inte alltid upplåtit lägenheter med bostadsrätt enligt dagens lagar.
• Medlemskapet ger nästan alltid rätt att använda en viss lägenhet över obegränsad tid, men det kan vara mindre tydligt reglerat än i en BRF. Kolla stadgarna! Prata med din bank.

Ägande av fastighet

Vad spelar det för roll hur länge föreningen har ägt fastigheten?

När en bostadsrättsförening bildas genom ombildning, antingen som nyproduktion eller från hyresrätter tar medlemmarna över ansvaret för ekonomi, drift och underhåll. Hur länge föreningen har haft det ansvaret säger mycket om:

• Hur etablerad föreningen är.
• Hur genomarbetad ekonomin är.
• Hur erfaren styrelsen är.
• Hur stabila avgifterna är.

Fördelar

• Ofta lägre inköpspris (särskilt vid ny ombildning). Man tar en större risk och brukar få rabatt för detta.
• Modernare juridiska dokument, stadgar, och ibland digitaliserad administration.

Risker

• Föreningen har ofta kort ekonomisk historik - svårt att bedöma långsiktig stabilitet.
• Styrelsen kan vara ny och oerfaren → risk för misstag, underskattade kostnader.
• Budget och avgifter bygger ofta på kalkyler, inte verklig drift.
• Risk för sen upptäckt av underhållsbehov (t.ex. dolda fel eller eftersatt renovering från tidigare hyresvärd om ombildning, vid nyproduktion finns ofta försäkringar, men de faller ej alltid ut positivt vid tvist).
• Banker kan vara försiktigare med belåning i unga föreningar.

Fördelar

• Föreningen har hunnit etablera sig – styrelsen har ofta fått viss erfarenhet och rutiner börjar sitta.
• Budgeten bygger nu på faktisk drift, inte bara kalkyler, vilket ger en mer realistisk ekonomisk bild.
• Eventuella barnsjukdomar i fastigheten har ofta upptäckts och åtgärdats.
• Föreningen har börjat bygga upp underhållsfond och har en tydligare bild av framtida underhållsbehov.
• Avgifterna är i regel mer stabila än i nybildade föreningar, men fortfarande ofta på en rimlig nivå.

Risker

• Föreningen är fortfarande relativt ung – långsiktig ekonomisk historik saknas ofta.
• Vissa föreningar kan stå inför sina första större underhållsinsatser, vilket kan påverka framtida avgifter.
• I föreningar som bildats genom nyproduktion kan garantier börja löpa ut, vilket flyttar ansvar till föreningen.
• Om föreningen inte följt sin underhållsplan kan kostnader börja öka snabbare än väntat.

Fördelar

• Har verkliga kostnader i bokslut att granska för många år - bättre beslutsunderlag för dig som köpare.
• Ofta genomförda renoveringar enligt plan.
• Föreningen har haft tid att bygga upp en underhållsfond.
• Styrelse och rutiner är oftast mer erfarna och fungerande i praktiken.
• Avgifter och ekonomi är realistiska och justerade över tid.

Friköpt tomt

En av de viktigaste faktorerna att ta hänsyn till vid sitt köp. Vem som äger marken påverkar både avgifter, ekonomi i föreningen och värdet på lägenheten. Dock kan en förening som har tomträtt vara bättre än en förening med äganderätt då många andra faktorer också påverkar. Men att äga marken är en stor fördel. Här kommer en förklaring på skillnaden:

Friköpt mark (äganderätt)

• Föreningen äger själva marken fastigheten står på. Det är en tillgång i föreningen.
• Ingen tomträttsavgäld att betala till kommunen.
• Långsiktig trygghet i ekonomin - inga oväntade höjningar från kommunen.
• Kan ge stabilare avgifter för medlemmarna över tid.
• Bättre vid försäljning - köpare och banker föredrar ofta friköpt mark.

Tomträtt (kommunägd mark)

• Föreningen hyr marken av kommunen, ofta på 10-20-åriga avtal. Kontrollera när nästa tomträttsavtal skall ingås med mäklare eller styrelse. Tomträttsavgälden kan stiga rejält och innebära att föreningens ekonomi försämras med höjda avgifter.
• Banker ser tomträtt som en riskfaktor, särskilt om avgälden snart ska omförhandlas.
• Påverkar värderingen och lån vid försäljning/köp.

Äkta föreningar

Äkta föreningar

Denna förening är en äkta förening. En förening som är äkta räknas som ett privatbostadsföretag enligt Skatteverket. Det innebär att föreningen inte betalar bolagsskatt på eventuellt överskott. Du som ägare får lägre skatt på eventuell vinst vid försäljning av lägenheten. Du kan göra avdrag för räntor i deklarationen.

Oäkta bostadsrättsförening

Denna förening klassas som oäkta bostadsföretag av Skatteverket. Lite förenklat kan man säga att om mer än 40 % av intäkterna kommer från lokaler, hyresrätter eller andra externa verksamheter (t.ex. butikshyror) så är föreningen oäkta. Men en förening kan inte höja avgifterna för lägenhetsinnehavaren, eller sänka hyreslokalsavgifterna för att omklassificeras som äkta.

Nackdelar för dig som medlem

• Högre skatt vid försäljning (reavinst beskattas som inkomst av kapital eller tjänst).
• Du kan bli förmånsbeskattad för att du får bo billigare än marknadshyra.
• Avdrag för räntor på bostadslån kan vara begränsade.

Hyreslokal + p-plats + garageintäkter andel%

Externa intäkter är nästan alltid något positivt, eftersom det skapar ekonomisk motståndskraft och minskar beroendet av medlemmarnas avgifter. Det ger ökad motståndskraft i föreningens ekonomi, minskar behovet av avgiftshöjningar, och skapar handlingsutrymme vid underhåll eller räntehöjningar. Men när andelen överstiger cirka 40 %, finns risk att föreningen blir skattemässigt oäkta, vilket kan ge betydande skattepåverkan för medlemmarna. Det behöver dock vägas mot fördelarna av goda hyresintäkter.

Hyresrätter

Fördelar med hyresrätter i en BRF

Ekonomisk tillgång (”dold tillgång”) – Föreningen kan sälja hyresrätter och få ett stort kapitaltillskott, vilket kan användas till att amortera lån, renovera eller sänka avgifter. Löpande intäkter – Hyresintäkterna ger föreningen stabila och förutsägbara inkomster.

Nackdelar med hyresrätter i en BRF

Högre skattekostnader – En förening med för mycket hyresintäkter kan klassas som oäkta bostadsföretag, vilket ger högre beskattning för medlemmarna (särskilt vid försäljning av lägenheter). Ökad förvaltningsbörda – Hyreslägenheter kräver löpande förvaltning, underhåll och administration – särskilt om det rör sig om många. Minskad medlemskontroll – Hyresgäster har inte samma ansvar eller inflytande som bostadsrättsinnehavare, vilket ibland kan påverka gemenskap och trivsel. Potentiell osäkerhet i framtida kalkyler – Om hyresrätterna ombildning drar ut väldigt på tiden, kan föreningen gå miste om ett kapitaltillskott som kanske behövs vid en kritisk tidpunkt, eller realiseras längre fram på en eventuellt dålig marknad kommer det ekonomiska tillskottet bli mindre.

Slutsats

Hyresrätter är oftast en tillgång – särskilt vid ombildning på sikt. Föreningar med många hyresrätter bör analyseras extra noggrant, särskilt vad gäller:

• om de är ett aktivt val eller en rest från ombildning
• hur det påverkar ekonomisk och social stabilitet
• hur det påverkar föreningens skattemässiga status